Opinión: Se reventó la burbuja

Desde el año 2012 hemos asistido a un nuevo boom inmobiliario en Caracas, especialmente en lo que respecta a la construcción de oficinas Premium y triple AAA.  De acuerdo con información que nos ha facilitado la Arquitecto Rosa Blanco de T.I.R Inmobiliarios, en la actualidad se estima que se están construyendo más de 1.000.000 de metros cuadrados de oficinas en Caracas, concentrados mucho de ellos en las Mercedes y en el Municipio Chacao.

Es necesario preguntarse, ¿a qué se debe esta inusitada proliferación de proyectos en una época de vacas flacas para todos los sectores económicos del país? No hay una respuesta única.

En primer término, debemos mencionar al control de cambios como un importante motor de la construcción.  Existió una gran cantidad de empresas transnacionales con excesos de caja en bolívares desde hace varios años, sin poder adquirir divisas para repatriar dividendos a sus accionistas a la tasa de cambio oficial vía Cadivi y el acceso a mecanismos alternos para adquirir divisas (en su momento SITME, SICAD, SIMADI, DICOM) resultó insuficiente. Debe considerarse que tradicionalmente los precios de los inmuebles, aunque se expresen documentalmente en bolívares, son calculados en Dólares. 

Adicionalmente, las expectativas de inflación, que para 2012 eran un poco por encima del 20% anual, empeorando hasta los niveles de hoy, en los que se estima una inflación mayor al  30% mensual, hace pensar que protegerse en metros cuadrados era y fue una sana y prudente decisión.

De otra parte, constructores locales, algunos tradicionales y otros de nuevo cuño, detectaron y reaccionaron, algunos más rápidos que otros, a esta tremenda oportunidad de negocios. Una fila de demandantes de metros cuadrados con exceso de bolívares, un altísimo porcentaje de costos de construcción referenciados en bolívares (incluso calculando el costo a precio de mercado negro de materias primas) y precios de venta calculados en Dólares. No había forma de perder.

Es así como los espacios de oficina premiun y triple AAA se convirtieron en hedges para los bolívares represados en Venezuela. Esta presión del dinero llevó los precios del mercado inmobiliario a niveles irracionales para la realidad del país e incluso para la región.  Así, pudimos observar en 2015 y 2016 operaciones por encima de 5000, 6000 y hasta 7000 $/M2 cuando esos son precios que probablemente resultarían excesivos en ciudades como Buenos Aires, Santiago o Ciudad de México.

Una vez que las transnacionales lograron refugiar parte de sus capitales, y habiendo disminuido su volumen de operaciones en Venezuela, y la consecuente generación de caja, se observa una enorme disponibilidad de metros cuadrados, construidos y en proceso de construcción, que difícilmente puedan ser absorbidos por el mercado en un plazo razonable, existiendo una sobre oferta.  Espacios en las Mercedes respecto de los cuales se pedían 5.000$/M2, hoy día pudieran estar cerrándose en 2.800 y hasta 2.500 $/M2.  Aun así, las empresas extranjeras que cambiaron caja en Bolívares por ladrillos, hicieron una gran inversión comparando con haber dejado los Bolívares en un banco.

Se estima que en condiciones normales de país, el mercado inmobiliario de Caracas puede absorber unos 150.000 metros cuadrados al año. Considerando la enorme cantidad de metros cuadrados que estarán listos para entrar al mercado entre 2017 y 2019 y que muchos de los que ya fueron comprados fueron por simple cobertura por lo que van a volver a estar disponibles cuando sus propietarios decidan vender, es previsible un mercado de compradores en los próximos años. La ganancia inmobiliaria se realiza cuando se vende, pero realmente se hace cuando se compra.

Escrito por Juan Enrique Aigster Villamizar

Socio Hoet Peláez Castillo & Duque

www.hpcd.com

@hoetpelaez